Konut Kredisi Hesaplama

Konut kredisi alırken her bankanın kendine göre kriterleri ve uygulamaları vardır. Konut kredisinin mantığı 2007 yılının mart ayında tanıştığımız ve 2008 yılında yaşanan ve bütün dünyayı etkileyen mortgage(tut-sat) krizinin sebebiyle benzer. Kira öder gibi ev sahibi olmak ve bunu yüksek riskle gerçekleştirmek.


Mortgage ile konut kredisi arasındaki fark; mortgage yöntemiyle size kredi veren kurumlar bunu bir yatırım aracı olarak kullanırlar ve likitide sorunlarını halletmeye çalışırlar.. Bir taşınmaz mal ipoteği istenmez ve maaş bordronuzla ev satın alabilrsiniz.  Size imzalatılan seneti menkulleştirip başka yatırımcılara satarlar. Riskin sebebi ödeme gücü az olan insanlara uzun vadeli krediler verilmesi ve bu uzun vadeli ödeme planında  enflasyonu gözardı etmektir. Tabi ki değişken faizli kredilerden bahsediyorum. Sabit faizli kredilerde bu risk azalıyor ancak dövizle yapılan ödemelerde işin içine döviz riski de giriyor. Kredi kartından sonra kapitalizmin son numarası da diyebiliriz. Eskiden kısa vadeyle yüksek ödeme taksitleriyle verilen kredi, artık uzun vadede küçük taksitlerle verilebiliyor

Örneğin 300 bin TL lik bir ev almayı planlıyorsunuz  ve 20 yıl vadeli bir ödeme planınız var. Ancak emlak sektöründe yaşanan bir krizle ev fiyatlarının fiyatları düşüyor ve sizin eviniz 300 bin TL değerindeyken 100 bin TL ye düşüyor.  Yani  sizin farzı misal ; daha 150 bin TL lik borcunuz varken evinizin değeri 100 bin TL oluyor. Bu faktörde ödeme gücünün kaybedilmesinden ziyade borçlunun sabrı zorlanıyor ve şevki kırılıyor.

Bu sebepten diyebiliriz ki konut kredilerinin faizinin düşmesi aldatıcıdır. Faizlerin düşmesiyle konuta yapılan talep artacak ve emlak fiyatları yükselecektir. Bu ikisi arasındaki oranı çok iyi anlamak ve ona göre karar vermek gerek.

%1-2 civarında çok düşükmüş gibi gözükebilen konut kredisi faizi aylık olarak hesaplanır. Yani senelik ortalama % yüzde 20 seviyelerine gelir. Konut kredisi alırken enflasyonu veya daha doğrusu bir tek maaş geliriniz varsa maaşınızın seneler içerisinde ne kadar artacağını ve bu artışın ödeyeceğiniz faize denk bir seyir izleyip izlemeyeceğini göz önüne almalısınız. Eğer sizinde maaşınız ödediğiniz faiz gibi %20 seviyelerinde artmıyorsa sıkıntı yaşayabilrsiniz.

Bunun dışında bankaların faiz oranları dışında sizden alacaği ek ücretler olabilir. Bunları hatırlatmakta fayda var ;

- Dosya ücreti
- Başvuru ücreti
- Hizmet bedeli
- Ek komisyon
- İstihbarat ücreti
- Dosya inceleme ücreti
- Ekspertiz( bilir kişi) ücreti: çoğu banka teminatınızın ekspertizini önceleri kendileri yapardı ancak ekspertiz işleminizi sermaye piyasaları kurulu lisansına sahip bir gayrimenkul şirketine yaptırmanızı öneririm. Ekspertizde konutun gerçek değeri ve acil satış değeri hesaplanır. Bu firmalar işle daha kapsamlı olarak ilgilenirler. Raporda gözüken değerin maximum % 75 kadarına kredi kullanabilirsiniz. Bankaların aldığı ücret 200 ile 400 TL arasında değişir.

- İpotek ücreti, ipotek fek ücreti(ipotek iptali)
- Avukat ücreti

Bunların yanı sıra bankanız sizden sigorta yapmanızı isteyebilir. Bunlar zorunlu değildir, ancak doğal afet sigortası ve konut sigortası yaptırmanızı tavsiye ederim.